央行数据显示，2017年三季度至2022年一季度，个人住房贷款加权平均利率持续高于5%，而2022年12月新发放个人住房贷款平均利率为4.26%，为有统计以来最低水平。

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“以前排队等放款，现在排队等还款。”

汪兰于2021年上半年购入人生的第一套房。彼时，她从某大行申请了约100万元的房贷，排队放款等了近半年。如今，想提前还贷也要排队。汪兰表示，她现在申请提前还贷需要等待约两个月时间。与之形成鲜明对比的是，目前申请首套房贷最快约两周即可放款。

2022年下半年以来，各大社交平台上关于“提前还贷受阻”的讨论逐渐增多。除了排队办理业务，购房者遇到的银行要求包括但不限于“需支付违约金”“提高最低还款金额”“限制还款次数”等。近期，以上讨论更是频上热搜。

据《财经》记者了解，购房者申请提前还贷的原因包括换房、降低家庭杠杆等，其中一个被普遍提及的原因是部分存量房贷利率较高，而理财收益率却逐年走低。在受访者中，不乏房贷利率在5%以上的购房者，而当前中低风险的理财产品收益率普遍在4%以下。

央行数据显示，2017年三季度至2022年一季度，个人住房贷款加权平均利率持续高于5%，而2022年12月新发放个人住房贷款平均利率为4.26%，为有统计以来最低水平。

据一位购房者估算，其2022年申请了总额114万元、利率5.35%、期限25年的房贷，还款方式为等额本息，如果提前还款50万，在还款期限不变、减少月还款额的情况下，将节省约39万元利息。

对于银行而言，房贷是提供稳定现金流收入的优质资产，提前还房贷能够加快资金回笼，拓展房贷空间，但也损失了未来较高的利率收益。多位受访者表示，近期房地产销售低迷本就令房贷增长乏力，部分购房者扎堆还款也让银行倍感增长压力，不得不对提前还款进行额度控制。据《财经》记者了解，部分银行提前还款预约时间已经排到了6月。

在此情形下，有专家建议调整存量按揭贷款利率，降低住房消费者的负担，解决居民扎堆提前还款及违规“转贷”等问题。招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼建议，对2023年1月1日存量房贷利率仍然高于5%的，可分为三档分别采取利率打折等优惠措施。

对此，招商证券银行业首席分析师廖志明表示了担忧，近年来银行业息差明显收窄，2022年前三季度，部分大行营收已经零增长，面临着较大的经营压力，“当前银行再度下调存量按揭贷款利率的可能性不高”。

放贷等两周，还贷等半年

“银行说我前面大概有300人在排队，预计要到今年5月才能还。”

在上海一家外资银行工作的周悦对《财经》记者表示，2022年底，她计划将老家成都的房子卖掉置换上海新房，结果光是提前还贷就让她等半年。

周悦的房贷在某国有大行的成都分支行，此前她的朋友也因为换房在该行申请了提前还贷，排了一个多月后成功还款。她申请时间晚了一点，还款额度竟愈发紧张。“手机银行App显示没有额度，问个贷经理什么都说不确定，只能等。”

1月18日，趁着春节假期，周悦亲自去线下网点提交申请。“很敷衍，电脑都没开，就喊我们填了一张纸，拿夹子一夹。”周悦告诉《财经》记者，现场来提前还贷的人排起了长队，银行工作人员让他们挨个填写纸质申请材料。“我在那里等差不多40分钟，来还贷款的都是跟我们一样，统一先排队。”周悦说。

另有购房者告诉《财经》记者，2022年初其曾通过所贷款银行App在线上办理提前还款业务，当时并不需要排队且当日即通过；而在2023年1月初，该行App显示2月预约额度已满。更有购房者于近日表示，其房贷所在银行已经关闭线上提前还款入口，客服反馈系统更新暂无法受理。

据《财经》记者了解，购房者若想提前还贷，面临不同的情况。其中，反映排队时间较长的大部分为国有大行的房贷客户。上海地区有购房者表示，其在某大行申请提前还贷已经排到5月；江苏地区有购房者则提到，其在另一大行提前还款的预约时间已经推至6月。

《财经》记者以购房者身份咨询某股份行上海地区贷后服务中心，据工作人员反馈，近期咨询提前还贷的客户“的确有点多”，同时其表示，办理业务需提前一个月预约，具体等待时间未知。对于还贷已满12个月的客户来说，无需支付违约金。同时该行要求提前还款最低金额为5万元。

“一般总行会下发一定的还款额度，然后我们根据客户提前还款情况进行登记，相当于全国一起抢额度，额度满了只能往后推。”某国有大行贷款经理表示。

汪兰告诉《财经》记者，自几十万的理财产品到期后一直未找到合适的投资标的，提前将一部分房贷还清的想法随之出现：“理财怕亏损，存银行的利率比我5.88%的房贷利率低不少，提前还款节省的利息就当理财了。”

但从银行角度看来，客户“扎堆”申请提前还贷似乎意味着不小压力。“提前还贷会导致我们贷款余额下跌，因为还掉一笔，我们的余额就下降一笔。但银行考核的主要是净增，如果一边有提前还款，那么另一边房贷投放的压力就大了。”一股份行贷款经理对《财经》记者坦言。

有银行业人士指出：“房贷对银行来说是优质资产之一，少数业主选择提前还房贷对银行来说可以提前收回本金，拓展信贷空间；但对部分银行来说，短期内找到类似优质资产并非易事。”

市场期待存量房贷利率下调

部分存量住房贷款利率偏高，也是借款人提前还款的重要原因。董希淼对《财经》记者表示，2020年以来发放的部分住房贷款利率在6%以上，尽管2022年贷款市场报价利率（LPR）下降三次，但部分存量房贷利率仍然显著高于目前约4.3%的平均房贷利率。

另一方面，2022年三季度以来，央行放松了对首套房贷利率全国下限的要求，并建立了利率下限挂钩房价的动态调整机制，新发放的首套房贷利率进一步下探。近期，郑州等地首套房贷利率先后突破全国利率下限4.1%。据《财经》记者不完全统计，当前有20多个城市的首套房贷利率进入“3”时代。

对此，董希淼亦表达了类似观点，“利率是资金的价格，存量房贷利率较高，反映的是当时住房贷款市场价格情况。这一点无可厚非，更不是商业银行的问题。”对于银行可能面临经营压力，董希淼表示，“考虑到银行近年来加大向实体经济让利、利润增长压力较大，上述措施执行期限可暂定为3年，3年之后视情况再定。同时，金融管理部门可通过市场利率定价自律机制引导银行降低存款利率，降低负债成本，延缓息差缩窄、盈利下滑等压力。”

此外，多位受访人士对《财经》记者强调，盲目提前还贷并不可取。“提前还房贷减少了利息支出，但需要让渡资金流动性，并且金额不是小数目。”光大银行金融市场部宏观研究员周茂华对《财经》记者表示，“对于房贷利率高，还房贷期限长，短期拥有大笔‘闲置’资金的购房者而言，提前还贷相对适合一些。”

从还款方式来看，等额本息与等额本金也应有所区别。董希淼表示，一般来说等额本金这种还款方式前期偿还的本金多、利息少，相比来说提前还款会更划算一点；等额本息这种还款方式前期偿还的利息多、本金少，如果还款已过一半，其实可以不考虑提前还款。

“是否选择提前还款，购房者应结合未来大额支出等自身资金状况去理性选择，”廖志明表示，“按揭贷款利率仍然显著低于民间借贷利率，是个人获得稳定、低价融资的较好的渠道，从我们观察来看，也不是所有人都有能力提前还贷。”

长期来看，多位受访人士表示，随着2023年宏观经济企稳回升和房地产市场回暖，金融市场回归常态，市场风险偏好逐步回暖，下一阶段“扎堆提前还款”或将趋于平缓。

“提前还贷”上热搜！专家最新解读

“我今天去银行网点办提前还贷手续，前面竟然还排着十几个人。真没想到提前还钱也要排队。”这成为微博热搜的一大热门话题。

实际上，自去年底以来，提前还贷潮就屡见报端，“提前还贷受限”、“提前还贷排队”、“部分银行关闭了线上预约通道”等消息纷纷出炉。

为此，基金君采访了多位业内人士，他们认为，还贷潮的出现主要是与存量房贷相比目前利率较高、理财收益存在不确定性、整体消费观点更偏保守等多方面因素。尤其是存量房贷利率和现存房贷利率存在差异的背景下，预计提前还贷潮预计还会持续一段时间。

不过，建议大家都理性提前还贷，投资者提前还房贷要综合考虑贷款利率、已经还款年限和剩余还款年限、闲置资金金额和未来资金使用需求、投资理财水平等，如果自身购房贷款利率较高、还款时间不久、手上有足够的闲置资金、投资理财收益不及房贷利率，可以考虑提前还贷。

存量房贷较高、理财收益不确定

两大因素催生提前还贷潮

节后开工以来，提前还贷的相关消息频频登上“微博热搜”。

有投资者表示，跟家人共同决定提前还10万，月供少一千，利息省2万多。

还有投资者称，近期去线下办理了提前还部分房贷。还了10万，每月少还700左右。还有投资者留言：“上个月自己申请还了一部分房贷，银行线上就可以操作，不过也是要排队还贷。”

这一波提前还贷热潮出现，引起了市场热烈讨论，在多位业内人士看来，还贷潮的出现主要是与存量房贷相比目前利率较高以及理财收益存在不确定性等多方面因素有关。

融360数字科技研究院分析师李万赋分析指出，近期不少投资者选择提前还贷，一方面是因为近两年市场利率呈下降趋势，新增房贷利率显著下降，但存量房贷利率降幅偏小，存量房贷与新增房贷之间的利差扩大；另一方面也与投资环境不景气，存款利率下跌、理财收益率不稳、股市震荡，投资理财收益率不及房贷利率有关。因此，居民提前还房贷需求逐渐增加。

格上富信产品经理张怀若也认为，投资者想提前还贷最主要的原因是想减少利息支出。“一方面，部分存量房贷利率较高，提前还贷可以减少利息支出。事实上，过去一年多时间，房贷利率下调主要是通过下调加减点数实现的，而存量房贷利率主要随5Y-LPR的变化而变化，加减点数的变化不影响存量房贷利率，受此影响，一年之间房贷利率差扩大；另一方面最近一年，投资收益也很难覆盖房贷利率。”

北京一位基金公司人士也列举了出现提前还房贷现象的几点原因：首先，房贷利率出现了明显下降，对前期在房贷利率相对高位进行按揭的贷款人来讲，继续按照原利率还贷显得很不划算；其次，当前房价上涨预期发生变化，当贷款者预期房价涨幅相较贷款利率没有优势时，也会倾向于提前还贷；再有，最近一年，理财收益不稳定，在资管产品净值化背景下，作为固收理财代表的银行理财收益也出现明显波动，甚至出现阶段性亏损，这也可能导致有闲置资金的贷款人提前偿还房贷。

短期还贷潮或还将持续

在这一波提前还贷潮之下，一个核心原因是部分存量房贷利率要高于现存执行的房贷利率，因此激发了居民提前还贷的意愿，分析人士认为，若如果存量房贷利率不下调，还贷潮应该还会持续。

格上富信产品经理张怀若表示，疫情三年，大部分人的消费观念都有了一定的改变，相对更加谨慎保守，如果存量房贷利率不下调，还贷潮应该还会持续。

“提前还贷潮预计还会持续一段时间，存量房贷利率下调的过程较为缓慢，短期内与新增房贷利差不会明显收窄，投资理财市场回暖也需要一个过程。”融360数字科技研究院分析师李万赋也表示。